Prozess in Sachen Servitut mit Bauverbot bei der Schifflände Niederuster
(eine juristisches Trauerspiel als Lehrstück für jedermann)

1. Vorgeschichte:

Mit Besorgnis stellte 1929 Dr. Emil Stadler (damals Gemeindepräsident von Uster) fest, dass am gegenüberliegenden Ufer des Sees eine ganze Reihe von Ferienhäus­chen direkt ans Wasser gebaut wurde. Er gründete den Verband zum Schutz des Greifensees (VSG), um eine weitere Verbauung des Ufers zu verhindern. In der Um­gebung der Schifflände Uster wurde damals ein neuer Weg gebaut, der die Grund­stücke einiger Landwirte trennte und am Seeufer Restflächen entstehen liess. Emil Stadler konnte diese für den VSG erwerben, wobei die Verkäufer zur Bedingung machten, dass darauf ein Bauverbot eingetragen werde. Nachdem dies 1933 geschehen war (Servitut-Nr. 1916 zu Gunsten des VSG und der vorherigen Landbesitzer), verkaufte der VSG die betreffenden Grundstücke dem Kanton. Es handelt sich um den ca. 800 m langen Uferstreifen zwischen Schifflände und Aabach, ungefähr 2 ha Wiese und 1 ha Wald. Das eingetragene Bauverbot galt für dieses ganze Gebiet.
Surferwiese bei Uster
Surferwiese bei Uster
Surferwiese
Surferwiese.

Am 4. Dezember 2007 erteilte die Kantonale Baudirektion die Baubewilligung für das Seerestaurant "La boîte" aus rostendem Eisenblech auf der "Surferwiese" direkt neben der Schifflände Uster. Dies, nachdem sie im November 2003 für das gleiche Projekt keine Bewilligung erteilt hatte. Die geplante Terrasse über dem Wasser, die der VSG im Rekurs vom 8.2.03 erfolgreich bekämpft hatte, wurde schlussendlich nicht bewilligt, jedoch erlaubte die Baudirektion eine massive Unterschreitung des Wald- und Gewässerabstands, wogegen der Rheinaubund eine Beschwerde einlegte, die teilweise erfolgreich war.

Seerestaurant La boîte
Ansicht des La Boîte anlässlich der EXPO 2002.

Am 11. Dezember 2007 folgte die Baubewilligung der Stadt Uster, welche dem Verein Pavillon Nouvel mit einem Darlehen von Fr. 90'000.- den Ankauf der La Boîte ermöglicht hatte.

Am 9. Januar 2008 erhielt der Präsident des VSG erstmals einen Hinweis, dass auf dem Grundstück (Kat. Nr. C 3226, wo der Pavillon geplant ist) und anderen Seeufergrundstücken in der Nachbarschaft seit 1933 ein Servitut mit Bauverbot (!) zu Gunsten des VSG bestehe. Bei der Neuzuteilung der Melioration Uster wurde dieses 1998, als alle Servitute öffentlich auflagen, nicht aufgeführt und der VSG auch nie von der beabsichtigten Löschung des Servituts benachrichtigt. Im Rundschreiben dazu hiess es nur, die Eigentümer müssten selbst prüfen, ob alle relevanten Dienstbarkeiten des Altbestandes aufgeführt seien. Der Altbestand im Eigentum des VSG enthielt jedoch keinerlei Servitute. Vom damaligen Vorstand des VSG wusste niemand etwas von dem Servitut zu Gunsten des Verbands auf einem Grundstück bei der Schifflände Niederuster, das überdies nicht Eigentum des VSG war. Im März 2000 wurde die Dienstbarkeit dann einseitig aufgehoben, ohne Mitteilung an den VSG, aber erst im August 2003 im Grundbuch gelöscht. Interessant ist, dass der Kanton und die Stadt Uster bereits im Januar 2003 das erste Baugesuch des Vereins Pavillon Nouvel behandelt hatten, obwohl das Bauverbot damals noch im Grundbuch eingetragen war.
Am 15. Januar 2008 trafen sich unter der Leitung des damaligen Rheinaubundes (heute Aqua Viva) Vertreter von Naturschutzorganisationen, des Vereins Pro Schiff­lände und des VSG. Man einigte sich auf einen Rekurs gegen die Ausnahmebewilli­gungen, den der Rheinaubund einlegte.
Am 17. Januar 2008 erfuhr der Präsident des VSG von einem Experten in Landwirt­schaftsrecht, dass die Wiederherstellung des Servituts von 1933 durchaus möglich sein sollte. Die Meinung im Vorstand des VSG war längst gemacht, nämlich dass ein Seerestaurant in Niederuster zwar wünschenswert sei, dieses aber an den Standort des Kiosks (wie im kantonalen Gesamtplan von 1988 festgelegt) und nicht auf die grüne Wiese gehöre, denn diese sei eine rege genützte Erholungsfläche für die Bevölkerung. Es ist eines der grundsätzlichen Ziele des VSG, das Seeufer von jeglicher Überbauung freizuhalten.
Am 21. Januar 2008 erhielten der Kantonale Baudirektor Markus Kägi, der Verein Pavillon Nouvel, der Stadtrat Uster und das Notariatsinspektorat eine Orientierung über die Absicht des VSG, die Löschung des Servituts anzufechten, damit nicht bei einem Verkauf oder Abtretung eines Baurechts Unwissenheit über die Sachlage vor­gegeben werden konnte.
Am 23. Januar 2008 wurde der Rekurs gegen die heimliche Aufhebung des Servituts, mit der Forderung auf dessen Wiederherstellung und eines vorsorglichen Bauverbots auf dem besagten Grundstück, an den Bezirksrat abgeschickt. Verfasst wurde dieser von Herrn Heinrich Grob, alt Stadtrat Uster und Kantonsrat, welcher sich in äusserst verdankenswerter Weise ehrenamtlich für den VSG einsetzte. Im März und April 2008 erfolgten zwei Schriftenwechsel durch den VSG und durch die Meliorationsgenossenschaft, wobei diese darauf beharrte, dass die einseitige Aufhebung des Servituts rechtens gewesen sei. Am 27. März ermächtigte die Delegiertenversammlung des VSG den Vorstand, den Prozess zur Wiederherstellung des Servituts zu führen.
Im August 2008 traf ein Brief des Baudirektors Markus Kägi beim VSG ein, der anführte, der Kanton habe keine Veranlassung, eine Neueintragung der fraglichen Dienstbarkeit zu bewirken. Ob diese 1998 zu Recht aufgelöst wurde, müsse ein Zivilgericht entscheiden.
Erst am 18. November 2008 folgte der Entscheid des Bezirksrats! Er hatte nach so langer Zeit (9 Monate) nur beschlossen, er sei nicht zuständig in dieser Sache und verwies den VSG ans Bezirksgericht, obwohl das nicht am Streitfall beteiligte Notariat Grüningen auf Anfrage erklärt hatte, der Bezirksrat als Aufsichtsbehörde der Melioration, sei für dieses Geschäft sehr wohl zuständig.
Im Dezember 2008 beauftragte der Vorstand des VSG den Rechtsanwalt René Flum, vom Anwaltsbüro Flum Schlegel Kempf, in Uster, mit der Wahrung seiner Interessen.

2. Prozess

Am 23. März 2009 wurde von Rechtsanwalt René Flum beim Friedensrichteramt Uster die Grundbuchberichtigungsklage des VSG gegen die Stadt Uster und den Kanton Zürich eingereicht.
Am 17. Juni 2009 fand die Sühneverhandlung vor dem Friedensrichter in Uster statt. Diese ergab keine einvernehmliche Lösung. Der Fall wurde darauf ans Bezirksge­richt überwiesen.
Am 26. Oktober 2009 klagte der VSG beim Bezirksgericht Uster gegen die Stadt Uster und den Kanton Zürich auf Grundbuchberichtigung, d.h. die Wiedereintragung des zu Unrecht gelöschten Servituts Nr.1916.
Am 28. Oktober 2009 liess das Bezirksgericht das Servitut, vorläufig für die Dauer des Gerichtsverfahrens, wieder in Kraft setzen.
Im November und Dezember 2009 musste der VSG eine Gerichts-Kaution von zuerst Fr. 20'000.- und in einem zweiten Schritt total Fr. 50'000.- beim Bezirksgericht hinterlegen, sonst wäre die Klage nicht behandelt worden. Der Vorstand konnte in eigener Kompetenz nur Fr. 10'000.- sprechen und war nahe daran, aufzugeben. Dann meldeten sich zwei grosszügige Verbandsmitglieder, die aber ausdrücklich anonym bleiben wollten, welche die fehlenden Fr. 40'000.-, zum Teil als Darlehen, zum Teil als Spende zur Verfügung stellten.
Im April 2010 forderte das Bezirksgericht eine Wiederholung der Delegiertenver­sammlung des VSG. Das Bezirksgericht Uster war der Auffassung, dass der Beschluss des Delegiertenrates vom 27.3.2008 keine "gehörige Prozessvollmacht" darstelle. Zunächst hatte das Gericht die Vertretung als korrekt erachtet. Auf Interven­tion der Stadt Uster und des Kantons Zürich, welche beide seit langem über das Verfahren informiert waren und auch an der Sühneverhandlung die Vertretung nicht beanstandet haben, kam das Gericht unseres Erachtens zu Unrecht auf diese Prozess-Voraussetzung zurück, was den VSG zwang, noch eine Delegiertenversammlung zum gleichen Thema durchzuführen. An der Delegiertenversammlung vom 20. Mai 2010 beschlossen die Delegierten mit überwältigendem Mehr (17:2) dem Antrag des Vorstands VSG zuzustimmen. Das heisst, der begonnene Prozess am Bezirksgericht Uster wurde von Rechtsanwalt R. Flum als Vertreter des VSG weitergeführt. Ausserdem wurden die bereits erfolgten Handlungen des Vorstands in dieser Sache, inklusive Kautionszahlungen, ausdrücklich genehmigt.
Am 17.1.2011 verfügte das Gericht, dass zunächst die Frage der sachlichen Zustän­digkeit des Gerichts abgeklärt werden müsse. Dies, nachdem beiderseits schon grosse Summen für die Anwälte ausgegeben worden waren (bei Stadt Uster und Kanton natürlich aus der Tasche der Steuerzahler ...) und nachdem der Bezirksrat sich seinerzeit als nicht zuständig erklärt und den VSG ans Bezirksgericht verwiesen hatte!
Am 29.6.2011 fasste das Bezirksgericht Uster den Beschluss, es sei nicht zuständig für die Klage des VSG betreffend Grundbuchberichtigung. Die Streitigkeit sei öffent­lich rechtlicher Natur und deshalb Sache von Bezirksrat und Verwaltungsgericht. Der Beschluss des Bezirksrats vom 18.11.2008, der damals den VSG auf den zivilen Rechtsweg verwies, binde das Bezirksgericht nicht. Als Resultat dieses Entscheids sollte der VSG eine ermässigte Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.- und Entschädigun­gen an die Gegenparteien von total Fr. 20'500.- bezahlen. Diese paradoxe und äusserst unbefriedigende Situation konnte der Vorstand nicht auf sich beruhen lassen. Er focht den Beschluss an der nächst höheren Instanz, dem Obergericht, an. Am 27.1.2012 trat das Obergericht mit seinem Entscheid nicht auf die Sache ein. Dieses hielt sich, wie das Bezirksgericht, nicht für zuständig, um den Fall zu beurteilen. Nach Auffassung der kantonalen Gerichte hätten die Verwaltungsinstanzen (Bezirksrat und Verwaltungs­gericht) urteilen müssen. Dass sich keine Instanz als zuständig erachtet hatte, war höchst unbefriedigend. Dass damit auch noch hohe Kosten verbunden waren, war noch unbefriedigender. Der VSG konnte - dank den Sponsoren ohne eigenes finanzielles Risiko - das Urteil des Obergerichtes an das Bundesgericht weiterziehen; allfällige weitere Kosten (Gericht, Parteientschädigung, eigene Anwaltskosten) waren durch mehrere Sponsoren gedeckt.

3. Zuständigkeitsentscheid des Bundesgerichts und Neuanfang

Am 21.6.2012 hat das Bundesgericht in seinem Urteil die Beschwerde des VSG geschützt und die Sache an das Bezirksgericht Uster zur materiellen Beurteilung der Klage des VSG zurückgewiesen. Ausserdem musste das Obergericht des Kantons Zürich die Kosten und Entschädigungen im kantonalen Berufungsverfahren neu verlegen. Mit diesem Entscheid war nun endlich klar, dass die Frage der Grundbuchberichtigung eine privatrechtliche Angelegenheit ist, für welche die Zivilgerichte zuständig sind.
Am 16.8.2012 setzte das Kantonale Obergericht, gemäss der Weisung des Bundes­gerichts, die Gerichtskosten und Entschädigungen neu fest: Die Entscheidgebühr von Fr. 8'500.-, welche der VSG als Vorschuss hinterlegen musste, wird ihm von den Beklagten, der Stadt Uster und dem Kanton, zurückerstattet. Ebenfalls müssen die Beklagten dem VSG eine Parteienentschädigung von Fr. 7'200.- bezahlen. So wurden Steuergelder für einen unnötigen Prozess um die Zuständigkeit der Gerichte ausgegeben.
Am 27.3.2013 wurde vom Verwaltungsgericht die Baubewilligung für das Projekt Pavillon Nouvel auf der Surferwiese auf Grund des Rekurses von Aqua Viva / Rhein­aubund aufgehoben.
Am 3.12.2013 folgte endlich der Entscheid des Bezirksgerichts Uster. Wie leider erwartet, fiel dieser zu Ungunsten des VSG aus. Das Gericht beschloss:
1. Auf die Klage wird nicht eingetreten. (nachdem auf über 20 Seiten erklärt wird, weshalb die Streichung des Servituts rechtmässig erfolgt sei).
2. Das Grundbuchamt Uster soll die provisorisch eingetragene Personaldienst­barkeit SP 1916 wieder löschen.
Am 6.2.2014 reichte der Anwalt des VSG, die Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts an das kantonale Obergericht ein.
Am 21.2.2014 wurde im Bauamt Uster ein Baugesuch für eine Reklametafel auf dem Seekiosk aufgelegt. Der beigelegte Grundbuchauszug enthielt eine Dienstbarkeit aus dem Jahre 1936, die auf diesem Grundstück lastet - und zwar ein Bauverbot zu Gunsten des Staates Zürich (im heutigen Sprachgebrauch Kanton Zürich). Die Meliorationsgenossenschaft rechtfertigte sich für die Löschung des Servituts des VSG vor allem damit, das Bauverbot von 1933 sei nutzlos geworden, weil das Ufer durch den Zonenplan und die Greifensee-Schutzverordnung ohnehin geschützt sei. Die weitere Entwicklung mit dem Bauprojekt des Pavillon Nouvel vom Januar 2003 auf einem der betroffenen Grundstücke beweist jedoch das Gegenteil. Man beachte auch, dass das Bauverbot zu diesem Zeitpunkt immer noch in Kraft war und erst zwei Monate später stillschweigend gelöscht wurde. Im Vergleich dazu das benachbarte Kiosk-Grundstück: dieses war trotz Bauverbot längst überbaut, als die Meliorationsgenossenschaft ihre Beschlüsse fasste. Anscheinend war, aber diese Dienstbarkeit nicht nutzlos geworden und musste bei der Melioration nicht gelöscht werden. Weshalb diese ungleiche Behandlung? Als Reaktion auf diese Neuigkeit reichte der Anwalt des VSG am 24.2.2014 eine sogenannte Noveneingabe ans kantonale Obergericht ein. Dies ist möglich, wenn in einem laufenden Prozess bisher unbekannte Tatsachen auftauchen, die einen Einfluss auf das Urteil haben könnten.

Am 19.8.2014 fällte das kantonale Obergerichts sein Urteil. Wie schon bei der ersten Prozessrunde, wo es um die Zuständigkeit des Gerichts ging, gab das Obergericht dem Bezirksgericht Recht.

4. Bundesgerichtsentscheid

Am 26.5.2015 wurde die Beschwerde des VSG vom Bundesgericht abgewiesen.
In der Begründung wurde der Entscheid der Meliorationsgenossenschaft Uster, das Servitut aufzuheben, gestützt und angeführt, dass keine krassen Verfahrensfehler gemacht worden seien. Dies, obwohl der VSG, als Berechtigter des Servituts, von der Löschung des Servituts keine Mitteilung erhalten hatte, was in den Augen vieler Fachleute ein grober Verstoss gegen das in Notariaten übliche Verfahren ist. Es wurde angeführt, dass allein schon durch die öffentliche Auflage der Dienstbarkeitsbereinigung der VSG davon in Kenntnis gesetzt wurde und die Möglichkeit gehabt hätte, Einsprache dagegen einzulegen.
Dass der VSG von der Auflage der Beschlüsse nur zufällig erfuhr, weil er Eigentümer anderer Grundstücke ist, die ebenfalls im Meliorationsperimeter liegen, wurde als unerheblich abgetan. Dass im VSG im Verlauf von 70 Jahren aus begreiflichen Gründen die Existenz dieses Servituts vergessen ging und deshalb keine Einsprache auf die öffentliche Auflage erfolgte, sei seine eigene Schuld. Vernachlässigt wurde auch die krasse Ungerechtigkeit, dass ein gleiches Servitut auf dem Nachbargrundstück, aus der gleichen Zeit, aber zu Gunsten des Kantons, nicht gelöscht wurde. Immerhin beschloss das Bundesgericht, dass der VSG keine Entschädigung für die Gegenparteien bezahlen müsse.

5. Fazit:

Damit stellen wir mit grosser Enttäuschung fest, dass der grosse personelle und finanzielle Aufwand für die Wiedereintragung des Servituts und die Verhinderung der Überbauung der Surferwiese zwar nicht vergebens war aber dennoch erhebliche Kosten auf Seiten des VSG aber auch der beteiligten Gegenparteien (Stadt Uster und Kanton Zürich) entstanden sind. Nachdem der Verein Nouvel das Baugesuch für La Boîte beim Kanton wieder neu eingereicht hat, wird das Thema wohl weiterhin aktuell bleiben, auch wenn dank den Verzögerungen durch die Prozessgeschichte zwischenzeitlich andere Entwicklungen der Überbauung der Surferwiese entgegen stehen dürften (z.B. die von der Stadt Uster geplante Neugestaltung der Schifflände Uster mit dem Ersatz des heutigen "Kiosks" durch ein neues Restaurant am See). Die Prozessgeschichte verdeutlicht auch, wie wichtig und herausfordernd die Sicherstellung des Wissenstransfers in solchen Themen für einen Verband wie den VSG über Generationen von Verbandsmitgliedern ist.

Der Vorstand des VSG dankt all den grosszügigen Spendern, die den Prozess und den zweimaligen Gang ans Bundesgericht überhaupt ermöglicht haben.


E. Sutter, Präsident VSG, Dezember 2015.


ZO/AvU - Für die Beurteilung der Baurekurskommission wurde 2011 ein Baugespann an den See gestellt, was für ziemliche Aufregung sorgte.
Verein pro Schifflände Uster
icon 2009 Vorgeschichte des Standortes für das Seerestaurant Pavillon Nouvel von H. Grob
icon 2009 VSG Pressemitteilung zum Seerestaurant Pavillon Nouvel
icon 2010 VSG - Pressemitteilung - Verrat am Schutz des Greifensees.pdf
21.05.2010 Anzeiger von Uster - Greifenseeschutz kämpft weiter
30.01.2012 Zürcher Oberländer - Baubewilligung für «La Boîte»
22.02.2012 Anzeiger von Uster - Seerestaurant beschäftigt Bundesgericht
21.08.2012 Anzeiger von Uster - Stadt und Kanton müssen Greifensee-Schutzverband entschädigen
05.09.2012 Zürcher Oberländer/Anzeiger von Uster - Rekurs gegen Seerestaurant abgelehnt
16.04.2013 Zürcher Oberländer/Anzeiger von Uster - Verwaltungsgericht hat alle Ausnahmebewilligungen aufgehoben
27.02.2014 Zürcher Oberländer/Anzeiger von Uster - Zweites Bauverbot entdeckt an der Schifflände
02.07.2015 Zürcher Oberländer/Anzeiger von Uster - Bauverbot auf «Surferwiese» am Greifensee ist definitiv aufgehoben
icon02.07.2015 Anzeiger von Uster - Surferwiese darf bebaut werden